买的二手房，房主欠债不还，导致房子被查封，怎么解？去年通过中介公司，买的二手房，签订了买卖协议，因为房子证还没下来，付了一多半房款，并且剩余十几万的贷

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房东欠债不还导致房屋被查封，肯定是已经有人起诉了，等着房子拍卖后在根据第一.第二债务人进行归还，看看能不能去申请财产保全二次查封，现在你该做的是去你们当地找律师，尽量先把损失降到最低。

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题主买了个还没办理房产证的按揭二手房，付了一多半房款，还要替人家还贷款，结果才一个月，房子就因原房主欠债被法院查封了。不得不说，题主这是花钱买了个大麻烦，因为这类事情涉及的法律关系太复杂，处理起来相当麻烦。令人匪夷所思的是，二手房多的是，为什么有些人偏偏愿意买这种没有产权证、风险极大的房子呢？

购买尚未办理产权的房子可能面临多重风险。

1、无法进行网签备案，房产归属不确定

由于原房主没有房屋产权证，购买时就无法通过交易中心办理网签交易手续，更无法过户，自然也不能申请房屋预告登记。根据《物权法》的规定，不动产物权需经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。因此，从法理上说，不能确定房屋产权一定归购买者所有。

2、房屋可能因原房主债务纠纷被人民法院查封

根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条：

被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

原房主由开发商处购买了房产，虽然没有办理不动产登记，但是，由于其已经支付全部价款，或者通过按揭方式购买，并实际占有该房屋，则根据最高人民法院上述司法解释，人民法院是可以查封该房产的。显然，题主遇到的情况即属于这种情形。

3、房屋可能因开发商的债务纠纷被人民法院查封。

事实上，除了前面提到的因原房主债务纠纷导致该房产被查封之外，如果因开发商拖欠工程款或者材料款以及其它债务纠纷，人民法院也可能查封该房产。因为，该房屋尚未办理不动产登记，土地使用权证仍在开发商名下，则根据最高法院上述司法解释的第二条：

人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。

未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。

显然，如果开发商被起诉，人民法院也可以查封该房产。但是，如果原房主办理了房屋预告登记，则该房产就不会因开发商的债务纠纷被查封。

4、由于开发商的原因导致最终无法办理不动产登记，买方将无法合法取得房屋所有权。

购买期房本身就存在一定的不确定性，大品牌开发商的楼盘还好一点。如果是买了小开发商的楼盘，极有可能因手续不全、违规施工、消防不合格等各方面原因导致产权证办不下来，或者无限期拖延。

如果碰到这种情况，也就意味着题主可能长期不能办理房产过户手续，而贷款是通过转账给原房主偿还的。假设原房主因债务问题挪用了题主支付的还款，而没有付给银行，出现断供情形，题主还将面临房产被银行收回拍卖的不幸结局。

购买的房屋被查封，题主应该如何维权？

1、如果想保住房产，可以向人民法院申请执行异议。

从上面的分析可以得知，题主购买的是尚未办理不动产登记的房屋，人民法院因原房主债务纠纷查封该房产，是符合法律规定的。

但是，由于题主已经支付了超过一半的房款，且剩余贷款在帮助原房主还贷。不清楚题主是否已经实际占有该房屋，如果已经占有，对接下来的维权，可能会比较有利。

根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定：

被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。

由此，题主可以立即向人民法院申请执行异议，主张自己对该房产的所有权，请求继续履行房屋买卖合同。并提供购房合同、付款凭证和收据、偿还贷款的转账记录等，争取解封。

这里的最大问题是原房主并未取得该房产的不动产证，依照司法解释的上述规定，就看人民法院是否认同了。

2、如果不想要房子，可以起诉原房主要求解除购房合同。

由于房屋尚未进行不动产登记，面临很大的不确定性，即使向人民法院申请执行异议，也未必得到支持。同时还将可能面临新的问题。因为无法确定开发商何时能够办妥不动产登记。假如时间拖的很久，有可能又会出现再次被查封的情况。因此，如果不想无休止的陷入麻烦之中，可以考虑解除合同。理由是案涉房屋被法院查封无法实现合同目的，这就不属于买方违约。

但是，解除合同又将面临一个新的问题。原房主因欠债被起诉，有可能所有银行账户被冻结，已支付的购房款想要退回，可能十分困难，这又将是一个漫长的债务纠纷官司。

3、如果已经占有房屋，法院不会强行腾房。

以上两种方式比较，还是尽可能争取第一种方式，实现解封比较理想。无论如何，这件事都非常棘手。唯一有利的是，如果题主实际占有了房屋，可以最大程度地减少损失。

《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条第二款规定：

对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。

依照上述规定，即使法院不支持题主的执行异议申请，但由于题主与原房主签订的房屋买卖合同合法有效，且题主已经支付了大部分购房款，还是可以继续占有使用案涉房屋。这样就给下一步维权预留的空间。

4、房产中介是否应承担责任？

在这起案例中，房产中介是否应承担责任，主要取决于其在交易过程中是否履行了如实告知案涉房屋实际情况后的义务，如果已经尽了相应义务，则无需承担责任。

总而言之，购买尚未取得不动产权证的房屋风险性极大，应慎之再慎，切不可为了价格上的一点优惠，花钱找麻烦，使自己陷入司法诉讼之中。

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这种情况肯定只能向法院提起案外人执行异议，如果被驳回，那么你要在规定时间内提案外人执行异议之诉。

第一，房子还没有过户，那么该房屋就不是你的。

根据物权法的规定，不动产物权变动以不动产登记为要件，未经登记，不产生物权不发生变动的效果。你现在虽然付了一半多房款，且你也在还剩余贷款，但是，由于没有及时办理过户登记，这套房屋还不属于你。因此，法院如果现在查封这套房产，你将过不了户。

第二，你现在赶紧要联系法院，提出异议。

根据民事诉讼法规定，案外人对执行标的主张权利，可以向法院提书面异议。法院审查后，如果异议成立，那么裁定执行中止，如果异议不成立，裁定驳回。

第三，如果异议被驳回，可以向法院提起执行异议之诉。

你提异议后，法院要是裁定执行中止，那么你自然是皆大欢喜，如果申请执行人没有什么异议，那么你就可以要求法院解除查封，你去办理过户就可以。但是，如果你的异议被驳回，此时，根据民事诉讼法规定，你可以在收到裁定后在15日内提起执行异议之诉。申请执行人作为被告，如果被执行人对此有异议可以作为共同被告，否则作为第三人。

附上《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

以上法条你自己可以对照看看。

关注孙律师，你身边的律师朋友。

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二手房买卖，你申请贷款的前提是，以你所拥有的房子抵押给银行，银行才能将贷款批下来，就是说，这套房子房产证即便没下来，房产证上的产权人应该是你，那在这样的情况下，是不可能因为原房主被诉而查封房子的，因为原房子名下应该已经不存在这套房子了。

所以，如果这个房子真的被查封了，那说明这个交易里面存在猫腻，建议第一时间报警。

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贷款都办理完毕，也就是说银行放贷了，做了网签备案了。

向法院申请执行异议，在你面签网签都办理完毕之后，办理缴税过户途径中，法院查封，你有权申请执行异议的，案件会撤回从新审理，看你提供证据是否充足，找个律师了解一下吧！如果提供证据充足那，那么可能法院撤回执行房产案件！

如果证据不足，那么你就变成一般债权人了，建议你先做个财产保全！然后再去做异议！

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如果你贷款下来了，正在还贷款，说明房产证上的户主只能是你，因为前业主的事情是不可能查封你的房子的！要么你就被合伙做局给骗了，建议报警！！！

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无锡房产老兵为你分析一下

首先你得表述不是很清晰，我们都不清楚你房子有没有过户！

1、如果房子已经过户仍然查封了房子，不可能是原业主无关房子的债务来查封房屋。有可能房子里面交接时未能交接清楚，仍然有关于房子内部的债务未清。最大的可能是原房主很多年的物业费没有缴纳，你们买卖过户后没有去办理物业过户。物业也不清楚房子已经换了业主，当然物业也不知道你买过来时对于原有物业费如何约定，对你提起诉讼并且保全了房屋。这种可能性不是特别大，因为就算物业费贵多年不交物业费金额也不至于大到需要保全房屋。这种情况先和物业解释清楚，看看能不能通过沟通让物业撤诉。

2、你买的房子没有过户。你支付了部分房款，并且让房东银行卡交给了你，你来每个月支付房款。此时，原业主因为有大额外债，并且债权人发现此房仍然在原业主名下，于是提起诉讼查封房屋。这种情况你是最惨的。首先你为什么不过户，应该有什么没说。用房东的卡为房东还贷款，也说不清其中的资金（本金算房款还是本息都算房款），你是购房还是炒房动机也值得怀疑。我认识一个炒房客和这种情况一个结局，5年了官司还没结束，最终还要等拍卖后取回部分房款。剩余的就取不回来了，当然你会成为债权人以后继续追讨。

3、你买了房子，通过资金监管购房。你自己申请的贷款已经发放到了监管账号，但是你和原业主还没来得及过户，此时房子被原业主债权人查封了。此时要做的是赶紧问房东能不能解查封，如果不能解建议不要着急想着要违约金，因为这个房东真的山穷水尽了。你要赶紧第一时间停止交易，因为这样才能让你停止还贷。这样才能让你的损失降到最低。贷款停止后再考虑追回房东已收房款和违约金！

（经历太多，真心经验之谈）

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能说说为什么房款付了，贷款也下来了，为什么房子还没有变更登记吗？